Österreichs Städte wachsen – und mit ihnen der Bedarf an Wohnraum. Gleichzeitig werden verfügbare Flächen knapper. Neue Wohnungen dort zu schaffen, wo bereits Infrastruktur, Nachbarschaften und gewachsene Stadtteile bestehen, wird deshalb zu einer zentralen Aufgabe der Stadtentwicklung.

Wie komplex das werden kann, zeigt das Südtiroler Quartier in Salzburg-Liefering. Wir besuchen die Siedlung, die 1939 errichtet und nun schrittweise erweitert und modernisiert wird. Gemeinsam mit Vertreter:innen von BUWOG, Rhomberg Bau und GROPYUS haben wir uns die Baustelle angesehen, die zum Zeitpunkt unseres Besuchs im Sommer 2026 von einem sogenannten Wetterzelt verdeckt wurde. Das überdimensionale Zelt, das die vorgefertigten Holzteile vor der Witterung schützt, hat viel Aufmerksamkeit auf sich gezogen. Dabei ist es sicher nicht der außergewöhnlichste Aspekt dieses vielschichtigen Vorhabens.

Nachverdichtung klingt zunächst nach einer relativ einfachen Rechnung: Wo bereits gebaut wurde, wird bestehender Raum besser genutzt und zusätzlicher Wohnraum geschaffen. In der Realität geht es dabei aber nicht nur um Gebäude und Flächen, sondern vor allem um Menschen.

In den bestehenden Gebäuden leben Mieter:innen, während rundherum ein neues Quartier entwickelt wird. Für die Projektplanung bedeutet das eine besondere Abfolge: Zunächst müssen neue Gebäude entstehen, in die Mieter:innen übersiedeln können. Erst danach können bestehende Gebäude weichen und die nächsten Bauabschnitte beginnen. Für Marlene Asamer und Mariam Arnaout von der BUWOG war deshalb von Anfang an klar, dass das Projekt als Ganzes gedacht werden muss.

Gleichzeitig braucht die Veränderung eines bestehenden Wohnumfelds sehr viel Kommunikation. Der Austausch mit den Bewohner:innen wurde deshalb früh in den Prozess integriert. Gerade bei Nachverdichtungsprojekten zeigt sich: Stadtentwicklung ist nicht nur eine planerische und technische Aufgabe. Sie bedeutet auch, unterschiedliche Bedürfnisse miteinander in Einklang zu bringen.

Eine Besonderheit des Südtiroler Quartiers ist der serielle Holzbau, der gemeinsam mit Rhomberg Bau und GROPYUS umgesetzt wird. Große Teile der zukünftigen Wohnungen werden automatisiert vorgefertigt und anschließend fix fertig auf der Baustelle geräuscharm montiert. Das kann Bauzeiten verkürzen und Abläufe planbarer machen – verlangt aber, Entscheidungen deutlich früher zu treffen.

Besonders anschaulich wird das bei den vorgefertigten Badezimmern: Die sogenannten Badboxen kommen inklusive fertiger Beläge, Sanitärgegenständen, Armaturen, Duschwand und Spiegel auf die Baustelle. Damit sie dort nur noch eingesetzt und angeschlossen werden müssen, stehen Grundrisse, Ausstattung und Anschlüsse bereits lange davor fest. Grundlage dafür ist ein digitales Modell, das die späteren Bauteile bis ins Detail abbildet und direkt mit der automatisierten Fertigung verknüpft ist. Die Komplexität verschwindet also nicht – sie verlagert sich von der Baustelle stärker in die Planung.

Serielle Fertigung bedeutet aber nicht, dass jedes Gebäude gleich aussehen muss. Bernd Oswald von GROPYUS spricht vielmehr von standardisierten Prozessen, innerhalb derer projektspezifische Lösungen möglich bleiben. Was für ein Projekt entwickelt wird, kann wiederum Teil eines wachsenden Baukastens für zukünftige Projekte werden.

Auch auf der Baustelle setzt sich diese Logik fort: Weil im dicht bebauten Quartier kaum Platz für die Zwischenlagerung fertiger Elemente vorhanden ist, müssen Produktion, Anlieferung und Montage eng aufeinander abgestimmt sein. Im Idealfall kommt ein Bauteil mit dem LKW an und wird direkt montiert. So entsteht eine durchgehende Kette vom digitalen Modell über die Fertigung bis auf die Baustelle – planbarer, aber auch mit deutlich weniger Spielraum für kurzfristige Änderungen.

Was das für die konkrete Umsetzung bedeutet und wie sich dadurch die Rollen von Projektentwicklung, Generalunternehmer und Systemanbieter verändern, haben wir mit Marlene Asamer und Mariam Arnaout von der BUWOG, Markus Gornik von Rhomberg Bau und Bernd Oswald von GROPYUS diskutiert.

Dass dabei so viele unterschiedliche Akteur:innen zusammenspielen müssen, verändert auch die Zusammenarbeit. Beim Südtiroler Quartier waren die ausführenden Unternehmen deutlich früher eingebunden, als das bei klassischen Bauprojekten meist der Fall ist. Rhomberg Bau arbeitet seit Anfang 2024 mit der BUWOG am Projekt, GROPYUS kam im Laufe des Jahres dazu. In der intensiven Planungsphase saßen die Beteiligten wöchentlich gemeinsam am Tisch.

Für Markus Gornik von Rhomberg Bau ist diese frühe Einbindung entscheidend: Je früher Generalunternehmer, Planer:innen, Bauträger und Systemanbieter zusammenarbeiten, desto mehr können Abläufe gemeinsam optimiert werden.

Damit verschieben sich auch Verantwortlichkeiten. Statt einzelne Entscheidungen möglichst klar zwischen Auftraggeber, Generalunternehmer und weiteren Beteiligten aufzuteilen, geht es stärker darum, gemeinsam Lösungen zu entwickeln. Unterschiedliche Perspektiven müssen früh zusammenkommen – von Architektur und Statik über Haustechnik, Brand- und Schallschutz bis zur späteren Montage.

Je komplexer Bauprojekte werden, desto wichtiger wird damit auch die Zusammensetzung der Teams, die sie planen und umsetzen. Im ersten Podcast zum Südtiroler Quartier haben wir deshalb einen anderen Blick auf das Projekt geworfen: Gemeinsam mit Marlene Asamer und Sonja Steinmetz von der BUWOG haben wir darüber gesprochen, was unterschiedliche Erfahrungen und Perspektiven in Projektteams verändern können.

Das Südtiroler Quartier ist aktuell Österreichs größtes Holzwohnbauprojekt. Gerade deshalb ist interessant, dass eine der wichtigsten Erkenntnisse unseres Besuchs am Ende gar nicht ausschließlich mit Holz zu tun hat. Denn die Herausforderungen, auf die das Projekt reagiert, werden viele Städte in Zukunft beschäftigen: Freie Flächen werden knapper, bestehende Quartiere müssen weiterentwickelt werden und gleichzeitig sollen leistbarer Wohnraum, hohe Qualität und ambitionierte Nachhaltigkeitsziele miteinander vereinbar bleiben.

Serieller Holzbau kann darauf eine Antwort sein – aber nicht für jedes Grundstück und nicht für jedes Gebäude. Spannender ist deshalb vielleicht der Ansatz, ein Bauprojekt nicht vom Material aus zu denken, sondern von den Anforderungen, die es erfüllen soll: Wie viele Wohnungen werden gebraucht? Für wen? Welche Qualität sollen sie haben? Welche Nachhaltigkeitsziele gelten? Wie schnell muss gebaut werden, zu welchen Kosten?

Welche Bauweise diese Anforderungen am besten erfüllt, kann von Projekt zu Projekt unterschiedlich sein. Auch beim Südtiroler Quartier stand der Holzbau nicht von Beginn an als einzig mögliche Lösung fest. Standardisierung bekommt vor diesem Hintergrund eine andere Bedeutung. Es geht weniger darum, überall dieselben Häuser zu bauen, sondern darum, Planungs-, Produktions- und Bauprozesse effizienter zu organisieren. Digitale Modelle und industrielle Fertigung können dabei helfen, individuelle Lösungen innerhalb standardisierter Prozesse umzusetzen.

Für die Stadtentwicklung könnte genau darin ein wichtiger Hebel liegen. Wenn künftig häufiger dort gebaut wird, wo bereits Menschen wohnen, müssen Bauprozesse nicht nur nachhaltiger, sondern auch planbarer werden. Gleichzeitig werden Abstimmung und Zusammenarbeit wichtiger: zwischen unterschiedlichen Fachdisziplinen, zwischen Auftraggebern und ausführenden Unternehmen – und nicht zuletzt mit den Menschen, deren Lebensumfeld sich durch solche Projekte verändert.

Das Südtiroler Quartier zeigt, in welche Richtung sich das Bauen in der Stadt entwickeln könnte: weg von einzelnen, nacheinander abgearbeiteten Planungsschritten und hin zu einem Prozess, in dem sie von Beginn an gemeinsam gedacht werden.